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 Les étapes de la construction
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 Phase exploratoire
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Demande de permis de construire
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Ouverture du chantier
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Réalisation et réception des travaux
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Phase exploratoire
Cette phase exploratoire doit en principe être menée par le maître d’ouvrage, elle nécessite un certain nombre de démarches. L'architecte peut assister dans le cadre d’une « mission spéciale » précisée dans le contrat.
Le terrain est-il constructible ? Il s’agit du terrain dont le maitre d'ouvrage est propriétaire ou pour lequel il a signé un engagement d’achat :« promesse de vente, compromis ».
- Demande de certificat d’urbanisme : ce document précise, dans le cas où le terrain est constructible, les servitudes administratives dont on doit tenir compte et les dispositions d’urbanisme à respecter :
- servitudes administratives : projets d’expropriation, règles d’alignement, périmètres de rénovation ….
- dispositions d’urbanisme concernant la construction : densité autorisée, hauteur, aspect extérieur, destination, implantation par rapport aux voisins et à la voirie, autorisation si nécessaire de démolir des bâtiments existants, classement dans un secteur protégé, classé ou sauvegardé
La demande de certificat d’urbanisme doit être adressée en quatre exemplaires, par lettre recommandée avec accusé de réception, à la mairie de la commune où se situe le terrain. Il s’obtient dans un délai maximum de deux mois : c’est le propriétaire du terrain qui en fait la demande et c’est levendeur ou son notaire qui le procure, si une promesse de vente est signée.
- Le terrain ne comporte pas de servitudes privées qui nuiraient au projet : droit de puisage et de passage, contrainte de mitoyenneté, servitude de vue sur les propriétés voisines, limites de propriété non précisées nécessitant une action en bornage, interdiction de construire (clause de « non aedificandi »).
- raccordement aux égouts : par la Direction Départementale d’Action Sanitaire et Sociale
- voirie : par la Direction Départementale de l’Equipement ou la mairie
- alimentation en eau : par la compagnie concessionnaire du lieu
- alimentation en électricité et gaz : par EDF / GDF
- défrichement : par la Direction Départementale de l’Agriculture
- Si le terrain est inclus dans un lotissement, la promesse de vente ou du contrat de vente doivent comporter
- une clause indiquant que l’arrêté de lotir et le cahier des charges ont été remis : aucun versement n'est effectué au vendeur avant d’être en possession de cet arrêté
- le règlement du lotissement et le cahier des charges précisant la répartition entre les différents propriétaires
- des charges concernant les parties communes du lotissement, ainsi que les servitudes administratives, d’urbanisme et de droit privé concernant le lotissement
- une clause indiquant qu’a été délivré au vendeur, selon le cas :
- soit un certificat d’achèvement de l’ensemble des travaux imposés au lotisseur ; seule l’exécution des travaux de finition (revêtement des voies, aménagement des trottoirs) peut être différée, à condition que le lotisseur y ait été autorisé,
- soit l’arrêté autorisant la vente des lots avant tout ou partie des travaux, sous réserve que le lotisseur justifie d’une garantie bancaire d’achèvement des travaux.
(Sommaire)
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Dossier de demande de permis de construire
Les études préliminaires et l’avant-projet sommaire
- Construction d'une maison, l'architecte étudie :
Le terrain : sa localisation, son environnement, sa topographie, les caractéristiques de son sous-sol, les servitudes qui lui sont attachées
Le climat : La maison doit être conçue en tenant compte des conditions climatiques locales, afin de consommer le minimum d’énergie, tout en vous assurant un bon confort (parades techniques contre le froid et l’humidité, récupération maximale de la chaleur)
Les besoins, les projets de la famille
- Transformer d'un logement, un atelier, une grange
L'architecte doit procéder au préalable à l’examen de l’état des locaux : l’ampleur des travaux et leur coût en dépendent. Ce diagnostic des lieux par un professionnel est un préalable indispensable à toute décision de transformation ou d’aménagement. C’est le seul moyen de savoir jusqu’où entraîneront les travaux et de décider si le local en vaut la peine ou, éventuellement, s’il est préférable de renoncer au projet.
La combinaison de ces différents renseignements permet à l'architecte de faire une ou plusieurs propositions que l’on appelle « avant-projet sommaire ». Après la phase d’esquisse qui donne une première idée de ce que pourra être la maison et de ce qu’elle coûtera, l'avant-projet sommaire a pour objet de préciser la conception générale du projet : il est fait pour être discuté et modifié à convenance ; c’est à ce stade de la conception que le maitre d'ouvrage détermine un cahier des charges sur lequel l'architecte pourra affiner son projet.
- un plan d’implantation de la maison sur le terrain : plan de masse
- un plan sommaire de la maison (échelle de 1 cm/m)
- la surface des pièces
- une notice explicative sur le projet proposé
- une évaluation globale du coût : il ne s’agit bien sûr que d’une estimation mais qui, à ce niveau d’information, devrait être exacte à 10 % près : seuls les devis des entreprises donneront une idée précise du coût de la maison.
C’est à partir de l’avant-projet sommaire choisi et approuvé que l’architecte peut passer au stade suivant, « l’avant-projet définitif ».
L’avant-projet définitif
La demande de permis de construire sera étudiée à partir de l’avant-projet définitif : l’esquisse à ce stade devient donc une proposition beaucoup plus précise. Pendant la période d’élaboration de l'avant-projet définitif, il est encore possible de demander à l'architecte la modification des éléments qui ne conviennent pas. C’est un « avant-projet définitif » approuvé par le maitre d'ouvrage qui fera l'objet de la demande de permis de construire.
Le permis de construire
Il permet le démarrage des travaux, le permis de construire est obligatoire pour toute construction neuve, pour tous les travaux réalisés sur un bâtiment existant ayant pour objet soit de changer la destination du bâtiment (granges ou ateliers transformés en logement), soit d’en modifier la façade ou le volume, soit de créer des niveaux ou des surfaces supplémentaires.
En plus de l’avant-projet définitif, qui précise par des documents graphiques ou photographiques, l'insertion dans l’environnement et l’impact visuel des bâtiments, le traitement de leur accès et de leur abord, le dossier de demande de permis de construire doit regrouper les renseignements nécessaires
Une fois le permis de construire obtenu, l'architecte va procéder à la réalisation du projet détaillé de conception qui lui permettra de consulter les entreprises.
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Ouverture du chantier
L'architecte aide le maitre d'ouvrage à choisir les entreprises et prend pour son compte la direction des travaux. Au stade final de la conception ; le projet détaillé comprend tous les éléments qui permettront aux entreprises consultées de faire des offres précises.
- les plans, coupes et élévations réalisés à l’échelle de 1 cm/m ou 2 cm/m
- un devis descriptif détaillé
- un calendrier indicatif d’exécution des travaux par corps de métier
Consultation des entreprises
- il vérifie qu’elle présente les qualifications nécessaires et les garanties professionnelles suffisantes
- il étudie, en spécialiste, les devis qu’elle propose.
L'architecte est tenu par son code des devoirs professionnels d'informer des liens personnels qu’il pourrait avoir avec une entreprise.
(Sommaire)
Passation des marchés : contrats d’entreprise ou contrat de construction d’une maison individuelle sans fourniture du plan
- Si une seule entreprise se charge de l’ensemble de la construction, c'est « un contrat de construction d’une maison individuelle sans fourniture de plan ». Ce contrat est réglementé ; un certain nombre de clauses sont obligatoires et l’entrepreneur est tenu d'apporter la garantie de livraison à prix et délais convenus.
- Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction, mais une entreprise principale se charge au moins des travaux de gros oeuvre, de mise hors d’eau et hors d’air (des murs, de la toiture, de la pose des huisseries et des vitres) : c'est alors un « contrat de construction d’une maison individuelle sans fourniture du plan » et avec chacune des entreprises qui interviennent après la mise hors d’air (plombier, électricien, chauffagiste…), un « contrat d’entreprise » lot par lot.
- Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction et aucune d’elles ne se charge à elle seule des travaux de gros oeuvre, de hors d’eau et hors d’air, c'est un « contrat d’entreprise » lot par lot avec chaque corps de métier (maçon, couvreur, plombier, électricien.
Le contrat d’entreprise est très peu réglementé et nécessite donc une vigilance particulière. On peut se référer pour établir le contrat à la norme NF P 3-001 élaborée par l’AFNOR
- la nature et l’étendue de la mission que vous confiez à l’entreprise
- un devis descriptif et des plans d’exécution précis et détaillés par corps de métiers
- l’indication que l’entreprise est bien assurée pour sa responsabilité professionnelle
- le prix : son montant TTC et les révisions éventuelles ; si des révisions sont prévues, l’indice selon lequel elles seront calculées
- un calendrier de réalisation des travaux par corps de métiers
- l’échelonnement précis des paiements en fonction de l’avancement de chaque catégorie de travaux
- le délai prévu pour le démarrage du chantier et une date limite de finition, prévoyant des pénalités à la charge de l’entreprise en cas de retard
- le délai d’exécution des travaux de réparation des défauts apparus lors de la réception des ouvrages
- une retenue de 5 % du prix total qui garantit, si les défauts apparaissent au moment de la réception des travaux ou au cours de la première année qui suit, que les réparations seront exécutées ; la retenue de garantie sera restituée à l'entreprise un an après la réception, dans la mesure où l’entreprise aura bien effectué les réparations ; si l’entreprise est défaillante, le maître d’ouvrage peut faire opposition ; son opposition doit être dûment motivée dans une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La retenue de 5 % peut être remplacée par une caution d’un établissement financier agréé.
- la possibilité, si les réparations ne sont pas effectuées, de faire appel à une autre entreprise, aux frais de l’entreprise défaillante
- une clause suspensive concernant l’obtention des prêts
Les obligations du maitre d'ouvrage: l’assurance dommages ouvrage
Avant l’ouverture du chantier le maître d’ouvrage,doit souscrire une assurance « dommages ouvrage » auprès de l’assureur de son choix. Cette assurance a pour but de permettre la réparation rapide de malfaçons en garantissant la prise en charge des travaux, indépendamment de la recherche des responsabilités. Elle couvre, pendant dix ans après la réception, les vices et malfaçons qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (défauts d’étanchéité de la toiture ou d’isolation thermique des murs, par exemple)
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Réalisation et réception des travaux
Une fois le chantier ouvert, l'architecte prend la direction générale des travaux pour le compte du maitre d'ouvrage :
- il inspecte périodiquement le chantier et contrôle, par corps d’Etat, la bonne réalisation des travaux
- il informe du déroulement des opérations
- il vérifie les situations établies par les entreprises et lproposet au maitre d'ouvrage, au vu de l’avancement des travaux, de verser les acomptes prévus au contrat signé avec elles.
Réception des travaux et clôture des comptes
L'architecte assiste le maitre d'ouvrage lors de la réception des travaux
- Quand les travaux sont terminés, chaque entreprise demande de procéder à la réception de ses ouvrages. La réception des ouvrages constitue un acte d’une très grande importance, c’est en effet le point de départ de leurs responsabilités et des garanties.
L'architecte est présent et assume son rôle de maître d’oeuvre qui consiste à alerter sur les éventuels défauts, malfaçons ou vices de construction apparents.
- La réception des ouvrages doit être constatée dans un procès-verbal signé par le maitre d'ouvrage et par les entreprises. La réception des travaux constitue l’acte par lequel le maître d'ouvrage reconnait que les travaux ont été exécutés conformément aux marchés d’entreprise, que leur mise en oeuvre est conforme aux règles de l’art et à leur destination.
- Après la réception, l'architecte vérifie les mémoires de chaque entreprise intervenue sur le chantier et les arrête pour solde. Le coût total des travaux doit correspondre au montant qui a été précisé dans les marchés d’entreprise. L’architecte opère les déductions prévues au contrat:
- abattements ou pénalités de retard, le cas échéant ;
- 5 % de retenue de garantie : que la réception ait été faite avec ou sans réserve, les 5 % consignés ne seront versés à l'entrepreneur qu’un an après la date de réception ; excepté bien sûr si l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations : il faut alors lui notifier une opposition motivée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
L’architecte opère les revalorisations éventuelles prévues au contrat :
- pour les travaux supplémentaires commandés
- pour tenir compte, le cas échéant, de l’évolution de l’indice pris comme référence dans le contrat.
- Le certificat de conformité
30 jours maximum après la fin des travaux, la déclaration d’achèvement des travaux signée par l’entreprise générale ou les entreprises qui ont travaillé sur le chantier et par l'architecte est adressée au maire de la commune,. Dans les trois mois qui suivent, on délivre un certificat de conformité qui précise que les travaux ont été réalisés conformément au permis de construire.
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